Meublé ou non meublé ?
Meublé ou non meublé ?
Vous venez d’acquérir un bien dédié à la location, où tout simplement vous souhaitez mettre en location votre bien ? Il vous faut alors vous poser la question de faire du meublé ou non meublé.
Ce choix est un point important dans votre mise en location. En effet, cela aura un effet sur votre déclaration fiscale et la rentabilité locative de votre appartement, maison etc..
Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle, concrètement ?
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an, ainsi que meubler votre bien de sorte à ce que le locataire puisse y vivre. Il vous faut donc respecter la liste des meubles obligatoire pour que le locataire puisse y vivre (dormir, manger etc..)
Voici la liste des meubles indispensables
- Literie (couverture/couette)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur et congélateur ou freezer
- Vaisselle nécessaire pour manger (en fonction du nombre d’habitants)
- Table et sièges
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
- Étagères de rangement
- Luminaire
Bail et durée
Pour un non-meublé, sachez que la durée d’un bail est de 3 ans.
Le bail d’un logement meublé est plus court, on comptera 1 an (9 mois pour baux de courtes durées comme les étudiants), ce qui vous permettra plus de flexibilité.
Frais d’entretiens
La location meublée exige un entretien plus fréquent et donc un coût plus important qu’une location non meublée. Avec des changements de locataires plus fréquents (bail d’un 1 an en général) des rafraîchissements seront nécessaires plus souvent, peinture, changement du linge maison, électroménager etc.. qui implique des coûts ou charges supplémentaires.
Délai de préavis
En location meublé, vous n’avez que 3 mois de préavis à fournir à votre locataire et à l’inverse ce dernier n’aura qu’1 mois de préavis si c’est lui qui décide de quitter le logement.
En location non-meublé, il ne vous sera pas possible de rompre le contrat qui vous lie à votre locataire, sauf justification valable (vente du bien, habiter votre bien et/ou le louer à un membre de votre famille) auquel cas le préavis sera de 6 mois. À l'inverse, si le locataire souhaite rompre le contrat, le préavis est de 3 mois.
Loyer
Étant donné que vous fournissez les meubles nécéssaire à la vie quotidienne de votre locataire, dans le cadre d’un meublé, il va de soit que votre loyer sera plus élevé que celui d’un non meublé. On considère que pour 2 surfaces équivalentes, le prix du loyer d’un meublé est entre 5 et 30% plus important que celui d’un non-meublé.
Il est donc plus rentable de louer meublé que non meublé.
Notez qu’au plus votre bien comporte d’éléments (meubles, décoration etc.), au plus vous pouvez prétendre à le louer plus cher, ce qui est logique dans le sens où le locataire n’a rien à prévoir et vient simplement “poser ses valises” . Cela vous permettra donc de rentabiliser votre investissement.
Dans le cas d'une location meublée, les revenus locatifs seront taxés en BIC et non plus en revenus fonciers. Cela vous donne de réels avantages fiscaux.
Si vos revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 euros par an et que vous êtes bailleur non professionnel, vous pouvez bénéficier d'une affiliation :
- Au régime micro BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs.
- Au régime réel, et profiter de la possibilité de déduire les dépenses, telles que les intérêts d'emprunt et toutes les dépenses que vous engagez dans le cadre de l'exploitation de votre logement meublé.
Avantage fiscal de la location en non-meublée : cela vous permet d'attribuer le déficit foncier dans votre revenu global jusqu'à une certaine limite (voir fiscalité de la location non meublée).
Dans le cas d’une location non meublée pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt Pinel ou Malraux, vous devez vous engager à louer votre bien pendant au moins 6 ans (avec un plafond de location sur la réduction d'impôt Pinel).
Location et vacances
En fonction de votre localisation (zone touristique) il peut-être intéressant de faire de la location saisonnière.
Dans le cadre d’une location saisonnière, le bailleur doit faire une déclaration spécifique auprès de la mairie et doit généralement percevoir une taxe de séjour. Attention, si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, des règles particulières s'appliquent : sauf si le logement est la résidence principale du propriétaire, c'est-à-dire qu'il habite 8 mois par an, une autorisation de changement d'usage est nécessaire.
Dans certaines régions, une combinaison de locations meublées à court terme (comme les étudiants au collège) et de locations saisonnières peut être une très bonne solution mais nécessitera plus de temps pour s’en occuper.
En conclusion
Retenez que plusieurs facteurs sont essentielles à la prise de décision concernant l’ameublement d’un appartement à la location, dont la fiscalité mais aussi l’entretien et le coût de cet entretien. Encore d’autres points comme la durée des baux et les meubles à fournir dans une location meublée, sont à connaître impérativement avant de prendre votre décision.
